Хотя теория экстракции, выравнивание ЭК и гранулометрический состав - все это достойные темы для обсуждения здесь, в Barista Hustle, все они ничего не значат, если у вас нет магазина, в котором можно экспериментировать. Джаред Лоулер дает нам увлекательный взгляд на деловую сторону кофе, с прочным списком моментов, которые следует учитывать.

Аренда - это не такая уж сексуальная тема, но выслушайте меня. Я решил написать эту статью после того, как поговорил с бывшим сотрудником, чтобы узнать, как поживает его кафе. «Нар… у нас возникли проблемы с домовладельцем, и нам пришлось закрыть его», - сказал он мне. Другой талантливый человек, построивший красивый бизнес, теперь потерял кучу сбережений, огромное количество времени и перенес то, что временами может быть эмоционально парализующим, когда бизнес терпит крах.

Работая в индустрии гостеприимства, это был лишь один из многих подобных сценариев, которые я слышал за эти годы. От людей, сдающих в аренду; вынуждены покинуть свой бизнес; затем арендатор берет на себя управление их бизнесом. От людей с помесячной арендой, которые клянутся, что арендодатель настолько хорош, что, когда они продадут бизнес, они продолжат новую аренду по той же ставке, а затем увеличат арендную плату в четыре раза, сделав свой бизнес бесполезным и уничтожив продажу .

Я спросил одного из своих первых наставников, который был отличным оператором кафе в Мельбурне, что является самым важным для успешного кафе. Я ожидал, что он скажет что-нибудь о хорошем персонале, обслуживании клиентов, хорошей отделке или подаче лучшего кофе… это не было ничего из этого - это было просто: «Ваша аренда. Без хорошей аренды все вышеперечисленное ни к чему не приведет », - сказал он. «Это как построить дом на песке - вам нужен хороший фундамент, и этот фундамент - ваша аренда».

Поэтому я обратился к Сьюзи Вуд из Studio Legal, которая щедро поделилась некоторыми критическими моментами, на которые ее фирма обращает внимание при заключении договора аренды. Что касается course, это всего лишь общая информация, на которую нельзя полагаться или представлять ее как юридическую консультацию.

1. Включает ли арендная плата НДС или исключает его? Если ваша арендная плата выражена в виде определенной суммы в долларах «без GST» или «плюс GST», к вашей арендной плате будет добавлен GST в размере 10%, и вам потребуется внести на это бюджет.

2. Применяется ли Закон о розничной аренде к аренде? Если Закон применяется (и, где это возможно, вы должны поддерживать его), вы получаете ряд средств защиты, включая право на раскрытие информации и право на напоминание арендодателем до истечения срока действия вашего опциона. Закон также запрещает домовладельцу возмещать вам как арендатору определенные расходы, включая земельный налог и судебные издержки.

3. Имеет ли домовладелец законное право собственности на помещение? В противном случае это должно вызвать тревогу: это может означать, что во владении находится залогодержатель или что арендодатель на самом деле является арендатором, который сдает вам в субаренду. Хотя это бывает редко, вполне возможно, что домовладелец не имеет права по закону сдавать недвижимость в аренду, потому что у него нет соответствующего законного интереса. Нет ничего более ужасного, чем узнать, что вы платили ренту стороне, которая не имела законного права предоставить вам право владения. Чтобы подтвердить это, выполните поиск по названию, чтобы подтвердить, что арендодатель владеет помещением, прежде чем подписывать.!

Как бы то ни было, я был однажды схвачен хитрым домовладельцем, который ввел нас в заблуждение относительно местоположения. Был сдан в аренду участок в Мельбурне, и я поспешил подписать договор об аренде.

Я начал обнаруживать сложности с советом, вернулся к своему договору аренды, попросил моего адвоката рассмотреть его, и, как оказалось, я был полностью обманут. Владельцем участка был совет, а не «домовладелец», который незаконно сдал этот участок мне в субаренду. Все стало запутанно, и нам пришлось уйти. К счастью, риск был низким, поэтому мы не слишком сильно из него вышли. Но это была изученная lesson - всегда привлекайте эксперта для рассмотрения договора аренды. Скажем так, когда я пошел к своему адвокату, чтобы помочь мне навести порядок, он не был впечатлен, что я не разговаривал с ним с самого начала.

4. Есть ли ипотека на помещение? В таком случае вам следует убедиться, что домовладелец получил согласие залогодержателя на аренду. Ваш арендодатель должен будет спросить об этом в своем банке или кредитном учреждении.

5. Первоначальный срок аренды слишком длинный или слишком короткий? Первоначальные сроки более 5 лет могут быть слишком серьезными для арендаторов, особенно если они новички в бизнесе. С другой стороны, если вы потратили деньги на отделку, вам необходимо обеспечить достаточный срок владения (т. Е. Приличный срок аренды). Мы также рекомендуем вам искать как можно больше вариантов, чтобы вы могли продолжать продлевать срок аренды. Для наших розничных клиентов мы обычно предлагаем начальные условия в 5 лет плюс минимум два-три периода опционов на следующие 5 лет (хотя некоторым клиентам нравятся даже более короткие сроки, например, 3 x 3 x 3). Помните, что вам не нужно использовать свои возможности.

Срок аренды важен, особенно если вы пытаетесь извлечь большую выгоду из своего бизнеса. Чем дольше у вас есть аренда, тем дольше вы можете получать доход от этого места. Довольно просто. Кроме того, когда вы продаете свой бизнес, покупатели будут стремиться максимально увеличить свои инвестиции. Таким образом, длительная аренда повысит стоимость вашего бизнеса и сделает его более привлекательным для покупки. Мы можем изучить, как извлечь большую выгоду и что следует учитывать при заключении договора аренды в другой раз.

6. Как вырастет арендная плата? Есть ли фиксированное повышение каждый год или оно рассчитывается на основе CPI или обзоров рынка? Фиксированное увеличение от 3 до 5% является обычным явлением. Подумайте, будет ли ваша арендная плата подвергнута рыночной проверке и когда она состоится. Если произойдет внезапный скачок рыночной стоимости собственности, вы сможете выйти из договора аренды, если захотите, но это маловероятно в течение срока аренды. При обзоре рынка вы можете обнаружить, что ваша арендная плата даже снижается, если арендодатель взимает с вас завышенную плату, исходя из рыночной стоимости участка.

Сделайте свои прогнозы и разработайте наихудшие сценарии. Например, я открыл магазин, где не было ни хорошего кофе, ни конкуренции. За два года вокруг меня открылось пять кафе, где подают «спешиэлти» кофе. Пирог не становился больше, его просто нарезали по-другому, так что будьте внимательны и планируйте самый худший сценарий.

7. Соответствующим образом составлен договор аренды с учетом обстоятельств? Ищите «Дополнительные положения» в пункте 22 стандартной формы аренды. Например, если вам обещали эксклюзивные права на автостоянку или арендодатель пообещал отремонтировать определенные участки помещения до начала аренды, убедитесь, что это записано в качестве дополнительных положений.

8. Сможете ли вы выполнить необходимые отделочные работы? Большинство договоров аренды требуют, чтобы арендодатель дал согласие на отделочные работы арендатора. Если вы планируете провести работы до того, как начнете торговать, лучше всего получить согласие арендодателя, оформленное в договоре аренды, чтобы избежать каких-либо споров о том, что было согласовано.

Я бы также посоветовал взять вашего строителя на прогулку по сайту и изучить планы перед подписанием договора аренды. Таким образом, дефекты отделки могут быть обнаружены на ранней стадии и, как мы надеемся, отработаны либо до подписания контракта, либо после переговоров с арендодателем. У меня был один участок, где планы инженера не совпадали с предоставленными планами - на планах не было сточных вод или электроэнергии. Мы обсудили это с домовладельцем перед подписанием договора аренды, и он исправил его - ему обошлось в $30k. Если бы его не поймали, эта цена могла бы обрушиться на нас или закончиться неприятным юридическим спором.

9. Достаточно ли широкое разрешенное использование, чтобы охватить предполагаемое использование помещения в настоящее время и в будущем? Подумайте, как ваш бизнес может расшириться в будущем. Цель состоит в том, чтобы сделать это как можно более широким.

Как только вы исчерпаете все разрешенное использование, постарайтесь также получить эксклюзивность. Недавно я увидел небольшой торговый центр, в котором было около восьми магазинов. Жадный домовладелец сдал в аренду шесть под кафе, все продавали одинаковые или похожие вещи, и, разумеется, все они боролись.

10. Проверьте дополнительные положения на предмет скрытых удалений или поправок. Если в дополнительных положениях указано, что «пункт X удален», перейдите к условиям аренды и выясните, что именно было удалено. Это может занять много времени и немного скучно, но это может сэкономить много времени и утомить трассу.

В конечном счете ВСЕГДА обратиться за юридической консультацией. Это может стоить вам немного, но это лучшие деньги, которые вы можете потратить. Тратить деньги.

Я надеюсь, что эта статья поможет некоторым людям пройти через мутные воды аренды, сэкономив при этом немного денег и душевных страданий.

Большое спасибо Сьюзи Вуд из Studio Legal.

Если у вас есть какие-либо мысли или отзывы, присылайте их на [email protected] и дайте нам знать о любых дополнительных советах или ужасных историях в комментариях ниже!