Embora a teoria da extração, o alinhamento EK e a distribuição do tamanho das partículas sejam tópicos dignos de discussão aqui no Barista Hustle, tudo isso não significa nada se você não tiver uma loja para experimentar. Jared Lawler nos dá uma visão fascinante do lado comercial de café, com uma lista sólida de pontos a considerar.

Locações – não são um assunto sexy – mas ouça-me. Decidi escrever este artigo depois de conversar com um ex-funcionário para saber como estava sua cafeteria. “Nar… tivemos problemas com o proprietário e tivemos que fechá-lo”, ele me contou. Outro indivíduo talentoso que construiu um belo negócio havia perdido muitas economias, uma enorme quantidade de tempo e sofrido o que às vezes pode ser uma experiência emocionalmente paralisante quando um negócio falha.

Trabalhando na indústria hoteleira, este foi apenas um dos muitos cenários semelhantes que ouvi ao longo dos anos. De pessoas que subarrendam; são forçados a abandonar seus negócios; então o arrendatário assume o controle de seu negócio. De pessoas com aluguéis mensais que juram que o proprietário é tão gentil que, quando venderem o negócio, continuarão com um novo aluguel pela mesma taxa, revertendo e quadruplicando o aluguel, inutilizando seu negócio e matando a venda .

Perguntei a um dos meus primeiros mentores, que era um grande operador de café em Melbourne, qual era a coisa mais importante para um café de sucesso. Eu esperava que ele dissesse algo sobre bons funcionários, atendimento ao cliente, bons equipamentos ou servir o melhor café... não era nenhum deles - era simplesmente: “Seu aluguel. Sem um bom arrendamento, tudo isso não significa nada”, disse ele. “É como construir uma casa na areia – você precisa de uma boa base e essa base é o seu arrendamento.”

Então entrei em contato com Suzy Wood, do Studio Legal, que generosamente compartilhou alguns dos pontos críticos que sua empresa procura em um contrato de locação. Do course, são apenas informações gerais e não devem ser consideradas ou representadas como aconselhamento jurídico.

1. O aluguel inclui ou exclui o GST? Se o seu aluguel for expresso como um determinado valor em dólares “excluindo GST” ou “mais GST”, seu aluguel terá 10% GST adicionado no topo, e você precisará fazer um orçamento para isso.

2. A Lei de Locações de Varejo se aplica ao arrendamento? Se a Lei se aplicar (e sempre que possível, você deve mantê-la), você terá o benefício de uma série de proteções, incluindo o direito a uma declaração de divulgação e o direito de ser lembrado pelo proprietário antes que os períodos de sua opção expirem. A lei também impede que o proprietário possa cobrar certas despesas de você como inquilino, incluindo imposto predial e custos legais.

3. O proprietário tem o título legal das instalações? Caso contrário, isto deverá soar um alarme: pode significar que existe um credor hipotecário na posse ou que o proprietário é de facto um inquilino que lhe está a subarrendar. Embora raro, é possível que o proprietário não tenha o direito legal de realmente arrendar a propriedade porque não possui o interesse legal apropriado. Não haveria nada mais desastroso do que descobrir que você pagou aluguel a uma pessoa que não tinha o direito legal de lhe conceder o direito de posse. Para confirmar isso, faça uma pesquisa de título para confirmar se o proprietário é o proprietário do imóvel antes de assinar.!

Por mais raro que seja, uma vez fui pego por um proprietário desonesto que nos enganou sobre um local. Um local em Melbourne foi alugado e eu apressei o processo para assinar o contrato.

Comecei a ter complicações com o conselho, voltei ao meu contrato, pedi ao meu advogado para revisá-lo e descobri que fui completamente enganado. O proprietário do terreno era o município, e não o “proprietário” que me sublocou ilegalmente o terreno. As coisas ficaram complicadas e tivemos que ir embora. Felizmente, o risco era baixo, então não saímos muito mal. Mas foi um aprendizado do lesson – sempre peça a um especialista para revisar um contrato de locação. Digamos apenas que quando procurei meu advogado para me ajudar a limpar a bagunça, ele não ficou impressionado por eu não ter falado com ele no início.

4. Existe hipoteca sobre o imóvel? Nesse caso, você deve certificar-se de que o proprietário obteve o consentimento do credor hipotecário para o arrendamento. O seu senhorio terá de solicitar isso ao seu banco ou instituição de crédito.

5. O prazo inicial do arrendamento é muito longo ou muito curto? Prazos iniciais superiores a 5 anos podem representar um compromisso excessivo para os inquilinos, especialmente se forem novos no negócio. Por outro lado, se você gastou dinheiro em custos de adaptação, você precisa garantir que possui posse suficiente (ou seja, um prazo de aluguel decente). Também recomendamos que você busque o máximo de opções possível para poder continuar estendendo o prazo do aluguel. Para nossos clientes de varejo, geralmente sugerimos prazos iniciais de 5 anos mais um mínimo de dois ou três períodos de opção de mais 5 anos (embora alguns clientes prefiram prazos ainda mais curtos, como 3 x 3 x 3). Lembre-se de que você não precisa exercer suas opções.

A duração do arrendamento é importante, especialmente se você está tentando extrair maior valor do seu negócio. Quanto mais tempo você tiver um contrato de aluguel, mais tempo poderá gerar receita com o local. Bem simples. Além disso, quando você vende seu negócio, os compradores procuram maximizar seu investimento. Portanto, um contrato de longo prazo aumentará o valor do seu negócio e o tornará mais atraente para compra. Podemos ver como podemos extrair maior valor e coisas a considerar ao negociar um arrendamento em outro momento.

6. Como o aluguel aumentará? Existe um aumento fixo a cada ano ou os aumentos são calculados com base no IPC ou nas análises de mercado? Aumentos fixos de 3 – 5% são comuns. Considere se o seu aluguel estará sujeito a uma revisão de mercado e quando isso ocorrerá. Se houver um salto repentino no valor de mercado da propriedade, você poderá rescindir o contrato se quiser, mas isso é improvável durante o prazo do arrendamento. Você pode descobrir que seu aluguel ainda diminui em uma análise de mercado, se você estiver sendo cobrado a mais pelo seu senhorio com base no valor de mercado da área.

Faça suas projeções e calcule os piores cenários. Por exemplo, abri uma loja onde não havia bom café nem concorrência. Em dois anos, cinco cafés foram abertos ao meu redor servindo café “especial”. A torta não estava ficando maior, apenas sendo fatiada de maneira diferente, então esteja atento e faça um orçamento para o pior cenário.

7. O arrendamento é adequadamente adaptado às circunstâncias? Procure “Disposições Adicionais” no item 22 do formulário padrão de locação. Por exemplo, se lhe foram prometidos direitos exclusivos sobre um parque de estacionamento, ou se o proprietário prometeu consertar certas áreas das instalações antes do início do arrendamento, certifique-se de que estas estão escritas como disposições adicionais.

8. Você será capaz de realizar os trabalhos de adaptação necessários? A maioria dos arrendamentos exigirá que o proprietário concorde com as obras de adaptação do inquilino. Se você planeja realizar obras antes de iniciar a negociação, a melhor prática é obter o consentimento do locador formalizado no contrato de locação para evitar qualquer disputa sobre o que foi acordado.

Eu também sugeriria levar seu construtor para uma visita ao local e revisar os planos antes de assinar um contrato de arrendamento. Dessa forma, as rupturas de ajuste podem ser detectadas com antecedência e, esperançosamente, resolvidas, antes da assinatura ou negociadas nas obras do proprietário. Tive um local onde os planos do engenheiro não correspondiam aos planos fornecidos – não havia águas residuais ou energia nos planos. Abordamos o problema com o proprietário antes de assinar o contrato e ele retificou – custando-lhe $30k. Se não tivesse sido detectado, esse custo poderia ter recaído sobre nós ou terminado numa disputa legal desagradável.

9. O uso permitido é amplo o suficiente para cobrir o uso atual e futuro pretendido para as instalações? Considere como sua empresa pode se expandir no futuro. O objetivo é tornar isso o mais amplo possível.

Depois de definir todo o uso permitido, tente obter exclusividade também. Recentemente vi um pequeno shopping center que tinha cerca de oito lojas. Um proprietário ganancioso alugou seis cafés, todos vendendo coisas iguais ou semelhantes, e nem é preciso dizer que todos estavam passando por dificuldades.

10. Verifique as disposições adicionais para quaisquer exclusões ou alterações insidiosas. Caso as disposições adicionais estabeleçam que “a cláusula X está suprimida”, acesse os termos do contrato de locação e descubra exatamente o que foi eliminado. Isso pode ser demorado e um pouco enfadonho, mas pode economizar muito tempo e complicações no futuro.

Em última análise SEMPRE procure aconselhamento jurídico. Pode custar um pouco, mas é o melhor dinheiro que você pode gastar. Gastar o dinheiro.

Espero que este artigo ajude algumas pessoas a navegar pelas águas turvas dos arrendamentos, economizando algum dinheiro e sofrimento ao longo do caminho.

Um grande obrigado a Suzy Wood do Studio Legal.

Se você tiver alguma opinião ou comentário, sinta-se à vontade para enviá-lo para [email protected] e conte-nos sobre dicas adicionais ou histórias de terror nos comentários abaixo!