Bien que la théorie de l'extraction, l'alignement EK et la distribution granulométrique soient tous des sujets de discussion intéressants ici chez Barista Hustle, tout cela ne veut rien dire si vous n'avez pas un magasin dans lequel expérimenter. Jared Lawler nous donne une vision fascinante du côté commercial de café, avec une solide liste de points à considérer.

Les baux – ce n’est pas un sujet sexy – mais écoutez-moi. J'ai décidé d'écrire cet article après avoir contacté un ancien employé pour voir comment se passait son café-bar. « Nar… nous avons eu des ennuis avec le propriétaire et avons dû le fermer », m'a-t-il dit. Une autre personne talentueuse qui a bâti une belle entreprise avait maintenant perdu beaucoup d’économies, énormément de temps, et souffrait de ce qui peut parfois être une expérience émotionnellement paralysante en cas de faillite d’une entreprise.

Travaillant dans l’industrie hôtelière, ce n’était qu’un des nombreux scénarios similaires que j’ai entendus au fil des ans. Des personnes qui sous-louent ; sont contraints de quitter leur entreprise ; le titulaire du bail prend alors le contrôle de son entreprise. Des gens qui ont des baux au mois et qui jurent que le propriétaire est si gentil que lorsqu'ils vendront l'entreprise, ils continueront avec un nouveau bail au même taux, puis se retourneront et quadrupleront le loyer, rendant leur entreprise sans valeur et tuant la vente. .

J'ai demandé à l'un de mes premiers mentors, qui était un grand exploitant de café à Melbourne, quelle était la chose la plus importante pour qu'un café réussisse. Je m'attendais à ce qu'il dise quelque chose sur le bon personnel, le service client, les bons aménagements ou le service du meilleur café… ce n'était aucun d'entre eux – c'était simplement : « Votre bail. Sans un bon bail, tout ce qui précède ne sert à rien », a-t-il déclaré. « C'est comme construire une maison sur du sable : vous avez besoin de bonnes fondations et ces fondations constituent votre bail. »

J'ai donc contacté Suzy Wood de Studio Legal qui a généreusement partagé certains des points critiques que son cabinet recherchait dans un bail. Concernant course, il ne s'agit que d'informations générales et ne doivent pas être invoquées ou présentées comme un avis juridique.

1. Le loyer inclut-il ou exclut-il la TPS ? Si votre loyer est exprimé sous la forme d'un certain montant « hors TPS » ou « plus TPS », votre loyer sera ajouté à 10% TPS, et vous devrez prévoir un budget pour cela.

2. La Loi sur les baux commerciaux s’applique-t-elle au bail ? Si la Loi s’applique (et dans la mesure du possible, vous devriez maintenir qu’elle s’applique), vous bénéficiez d’une gamme de protections, notamment le droit à une déclaration de divulgation et le droit d’être rappelé par le propriétaire avant l’expiration de vos périodes d’option. La loi interdit également au propriétaire de vous facturer certaines dépenses en tant que locataire, notamment la taxe foncière et les frais de justice.

3. Le propriétaire a-t-il le titre légal des locaux ? Dans le cas contraire, cela devrait sonner l'alarme : cela peut signifier qu'il y a un créancier hypothécaire en possession, ou que le propriétaire est en fait un locataire qui vous sous-loue. Bien que cela soit rare, il est possible que le propriétaire ne soit pas autorisé par la loi à louer la propriété parce qu'il n'a pas l'intérêt légal approprié. Il n'y aurait rien de plus désastreux que de découvrir que vous avez payé un loyer à une personne qui n'avait pas le droit légal de vous accorder un droit de possession. Pour le confirmer, effectuez une recherche de titre pour confirmer que le propriétaire est propriétaire des lieux avant de signer.!

Aussi rare que cela puisse paraître, j'ai été rattrapé une fois par un propriétaire douteux qui nous a induit en erreur sur un emplacement. Un site à Melbourne a été proposé à la location et j'ai précipité le processus pour faire signer le bail.

J'ai commencé à avoir des complications avec le conseil, je suis revenu sur mon bail, je l'ai demandé à mon avocat de l'examiner et il s'est avéré que j'étais complètement dupé. Le propriétaire du site était la municipalité, et non le « propriétaire » qui m'avait illégalement sous-loué le site. Les choses se sont gâtées et nous avons dû partir. Heureusement, le risque était faible donc nous ne nous en sommes pas trop mal sortis. Mais c'était un lesson appris : toujours demander à un expert d'examiner un bail. Disons simplement que lorsque je suis allé voir mon avocat pour m'aider à nettoyer les dégâts, il n'a pas été impressionné que je ne lui ai pas parlé au début.

4. Y a-t-il une hypothèque sur les locaux ? Si tel est le cas, vous devez vous assurer que le propriétaire a obtenu le consentement du créancier hypothécaire au bail. Votre propriétaire devra en faire la demande à sa banque ou à son établissement de crédit.

5. La durée initiale du bail est-elle trop longue ou trop courte ? Des durées initiales supérieures à 5 ans peuvent représenter un engagement trop important pour les locataires, en particulier s'ils débutent en affaires. D'un autre côté, si vous avez dépensé de l'argent en frais d'aménagement, vous devez vous assurer que vous disposez d'une durée d'occupation suffisante (c'est-à-dire une durée de loyer décente). Nous vous recommandons également de rechercher autant d’options que possible afin de pouvoir continuer à prolonger la durée du bail. Pour nos clients de détail, nous suggérons généralement des durées initiales de 5 ans plus un minimum de deux ou trois périodes d'option de 5 ans supplémentaires (bien que certains clients apprécient des durées encore plus courtes, telles que 3 x 3 x 3). N'oubliez pas que vous n'êtes pas obligé d'exercer vos options.

La durée du bail est importante, surtout si vous essayez de tirer une plus grande valeur de votre entreprise. Plus votre bail est long, plus vous pouvez générer des revenus longtemps grâce à l'emplacement. Assez simple. De plus, lorsque vous vendez votre entreprise, les acheteurs chercheront à maximiser leur investissement. Ainsi, un bail emphytéotique augmentera la valeur de votre entreprise et la rendra plus attractive à l’achat. Nous pouvons examiner comment nous pouvons extraire une plus grande valeur et les éléments à prendre en compte lors de la négociation d’un bail une autre fois.

6. Comment va augmenter le loyer ? Y a-t-il une augmentation fixe chaque année ou les augmentations sont-elles calculées en référence à l'IPC ou aux études de marché ? Des augmentations fixes de 3 à 5% sont courantes. Déterminez si votre loyer fera l’objet d’une étude de marché et quand celle-ci aura lieu. S'il y a une hausse soudaine de la valeur marchande de la propriété, vous devriez pouvoir résilier le bail si vous le souhaitez, mais cela est peu probable pendant la durée du bail. Vous constaterez peut-être même que votre loyer diminue lors d'une étude de marché, si votre propriétaire vous facture trop cher en fonction de la valeur marchande de la zone.

Faites vos projections et élaborez les pires scénarios. Par exemple, j’ai ouvert un magasin où il n’y avait ni bon café ni concurrence. En deux ans, cinq cafés s’étaient ouverts autour de moi servant du café « de spécialité ». Le gâteau ne grossissait pas, il était simplement divisé différemment, alors soyez prudent et prévoyez un budget pour le pire des cas.

7. Le bail est-il adapté aux circonstances ? Recherchez les « Dispositions supplémentaires » au point 22 du bail type. Par exemple, si on vous a promis des droits exclusifs sur un parking, ou si le propriétaire a promis d'aménager certaines zones des locaux avant le début du bail, assurez-vous que ces dispositions soient inscrites comme dispositions supplémentaires.

8. Serez-vous en mesure de réaliser tous les travaux d'aménagement dont vous avez besoin ? La plupart des baux exigent que le propriétaire consente aux travaux d'aménagement du locataire. Si vous envisagez de réaliser des travaux avant de vous lancer dans l'activité commerciale, il est préférable d'obtenir l'accord du propriétaire formalisé dans le bail afin d'éviter tout litige sur ce qui a été convenu.

Je suggérerais également d'emmener votre constructeur faire une visite du chantier et d'examiner les plans avant de signer un bail. De cette façon, les éruptions liées à l'aménagement peuvent être détectées tôt et, si possible, résolues, soit avant la signature, soit avant la négociation des travaux du propriétaire. J'ai eu un site où les plans de l'ingénieur ne correspondaient pas aux plans fournis – il n'y avait ni eaux usées ni électricité sur les plans. Nous l'avons soulevé auprès du propriétaire avant de signer le bail et il l'a rectifié – ce qui lui a coûté $30k. Si nous n’avions pas été détectés, ce coût aurait pu nous incomber ou se terminer par un vilain litige juridique.

9. L’utilisation autorisée est-elle suffisamment large pour couvrir l’utilisation actuelle et future prévue des locaux ? Réfléchissez à la façon dont votre entreprise pourrait se développer à l’avenir. L’objectif est de rendre cela le plus large possible.

Une fois que vous avez réduit toutes vos utilisations autorisées, essayez également d’obtenir l’exclusivité. J'ai récemment vu un petit centre commercial qui comptait environ huit magasins. Un propriétaire cupide en avait loué six comme cafés, vendant tous des choses identiques ou similaires, et il va sans dire qu'ils étaient tous en difficulté.

10. Vérifiez les dispositions complémentaires pour toute suppression ou modification insidieuse. Si les dispositions complémentaires précisent que « la clause X est supprimée », consultez les termes du bail et découvrez exactement ce qui a été supprimé. Cela peut prendre beaucoup de temps et être un peu ennuyeux, mais cela peut vous faire gagner beaucoup de temps et vous éviter des tracas sur la piste.

Finalement TOUJOURS demander un avis juridique. Cela peut vous coûter un peu, mais c'est le meilleur argent que vous puissiez dépenser. Dépensez l'argent.

J'espère que cet article aidera certaines personnes à naviguer dans les eaux troubles des baux, en économisant de l'argent et du chagrin en cours de route.

Un grand merci à Suzy Wood du Studio Legal.

Si vous avez des idées ou des commentaires, n'hésitez pas à les envoyer à [email protected] et faites-nous part de tout conseil supplémentaire ou histoire d'horreur dans les commentaires ci-dessous !